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전·월세 계약 중 임대료 5% 상한제와 계약갱신청구권을 핵심으로 하는 ‘임대차 3법’은 세입자에게 최대 4년 거주를 가능케 하고, 인상률 제한을 통해 급격한 임대료 상승을 막는다는 취지로 도입되었습니다. 그중 계약갱신청구권은 임차인이 두 번째 2년을 연장할 수 있도록 보장하는 제도로, 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사하면 대부분의 상황에서 집주인이 거절하기 어려운 강력한 권리입니다.
그러나 집주인이 실거주 계획을 밝히거나, 임차인의 중대한 계약 위반이 있는 경우처럼 예외 사유도 존재합니다. 또, 갱신 후 중도해지를 요청하는 세입자와 복비 부담을 둘러싼 문제, 그리고 집주인이 변경되었을 때 거절권이 인정될 수 있는 시점 등은 실제 분쟁이 잦은 부분입니다.
묵시적 갱신과 달리 명시적 권리 행사로 보는 계약갱신청구권은 사용 횟수와 기간, 임대료 인상 폭 등에 세세한 조건이 따라붙으므로, 임대인·임차인 모두 법적 절차와 유의사항을 정확히 파악해야 안심하고 계약을 진행할 수 있습니다.
1. 임대차 3법이란
임대차 3법은 세입자의 주거 안정성을 높이기 위해 마련된 세 가지 제도를 말합니다.
- 계약갱신청구권: 최초 2년 계약 후, 추가 2년을 더 연장할 수 있는 권리
- 전·월세 상한제: 임대료 인상을 5% 이하로 제한
- 전·월세 신고제: 전·월세 계약 체결 시, 계약일로부터 30일 이내 신고 의무
이 중 계약갱신청구권은 임차인이 ‘2+2년’으로 거주할 수 있도록 보장하는 핵심적인 요소이며, 전·월세 상한제를 통해 임대료 급등을 막는 장치와 함께 작동해 임차인의 불안 요소를 줄여줍니다.
2. 계약갱신청구권 뜻
계약갱신청구권은 임차인이 기존 전·월세 계약이 끝날 때, 특별한 거절 사유가 없다면 같은 조건으로 2년 더 머무를 수 있도록 요청할 수 있는 법적 권리를 말합니다.
- 행사 시점: 통상 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 명시적으로 요구
- 효과: 임차인은 임대료 인상폭(5% 이내)을 제외하고는 원칙적으로 기존 조건과 동일하게 2년을 추가로 보장받을 수 있습니다.
- 행사 횟수: 동일 임대인과 계약에서 1회 행사 가능. 따라서 최대 4년을 안정적으로 거주할 수 있습니다.
3. 사용 방법 및 기간
- 행사 방식: 임차인은 집주인에게 전화, 문자, 내용증명 등 다양한 방법으로 갱신 의사를 명백히 전달해야 합니다. 가능하면 증거가 남는 서면 또는 내용증명을 활용하는 편이 안전합니다.
- 유효 시기: 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지가 핵심 기간입니다. 이 기간을 놓치면 계약갱신청구권을 행사하기 어려울 수 있습니다.
- 임대료 인상 한도: 갱신 시점에 집주인은 최대 5% 한도에서만 임대료를 올릴 수 있습니다(지방자치단체 조례에 따라 5% 이하로 더 낮출 수도 있음).
4. 사용 제한되는 경우?
임대인은 특별한 사유가 없다면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없지만, 다음과 같은 사유가 있으면 갱신을 거부할 수 있습니다.
- 임차인의 중대한 의무 위반
- 2개월 이상 월세 연체, 주택 심각 훼손, 무단 전대 등
- 집주인(또는 직계존·비속)의 실거주 계획
- 새 소유주가 ‘실거주’를 주장하며 갱신을 거절할 수도 있음
- 다만 이미 임차인이 갱신권을 행사한 뒤 소유권이 이전되었다면, 실거주를 이유로 한 거부가 쉽지 않을 수 있음
- 집주인 변경 시점
- 집주인이 바뀌었어도 임차인은 원칙적으로 기존 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
- 단, 대법원 판례에 따라 소유권 이전 시점과 임차인의 갱신 요구 시점이 중요하게 작용합니다.
- 새 집주인이 갱신 거절 기간 내에 실거주 의사를 밝히면, 임차인의 청구를 거부할 여지가 있다는 판례도 있습니다.
5. 계약 갱신청구권 VS 묵시적 갱신
- 계약갱신청구권
- 임차인이 만료 6~2개월 전에 명시적으로 행사
- 인상률 5% 제한 적용
- 1회만 행사 가능(최대 4년 거주)
- 갱신 불가 사유가 따로 정해져 있음
- 묵시적 갱신
- 임대인과 임차인이 만료 시점까지 아무 의사표시 없을 때 계약이 자동 연장
- 마찬가지로 2년이 연장되지만, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주하지 않으므로 차후에 여전히 갱신청구권을 행사할 여지가 남을 수 있음
- 일반적으로 보증금이나 월세가 변동 없이 동일 조건 유지
둘 다 새로운 계약서를 작성하지 않고도 연장 효과가 발생한다는 점은 비슷하지만, 갱신청구권은 임차인이 ‘법적 권리’를 행사하는 것이고, 묵시적 갱신은 양 당사자가 별다른 움직임을 보이지 않아 자동으로 이뤄진다는 차이가 있습니다.
6. 계약 갱신청구권 복비
- 복비 발생 상황: 갱신청구권을 행사해 기간을 연장할 때, 만약 부동산 중개사가 다시 계약서를 작성하고 인장을 찍어주는 식으로 중개 역할을 하면 통상적인 복비가 발생할 수 있습니다.
- 부담 주체: 일반적으로 신규 임대차 계약이 아니므로, 중개수수료를 누가 부담해야 하는지 분쟁이 생길 수 있습니다. 특정 지자체에서 명확히 규정한 사례는 많지 않지만, 통상적으로는 임대인에게 부담이 돌아간다는 주장도 있습니다.
- 대필료: 임대인과 임차인이 단순히 ‘연장합의서’ 등을 직접 작성하는 경우, 중개사에게는 최소한의 대필비용만 지급하거나 아예 지불하지 않는 방식으로 처리하기도 합니다. 합의에 따라 차이가 생길 수 있으므로 당사자 간에 미리 협의가 필요합니다.
7. 주의사항
- 실거주 의사
- 새로운 집주인이 실거주 목적으로 매수했더라도, 임차인이 이미 갱신청구권을 행사했다면 거부가 어려울 수 있습니다.
- 다만 판례에 따라, 거절 기간 내에 소유권을 이전받아 실거주 의사를 밝히면 거부 가능하다는 해석도 있으므로, 분쟁을 피하려면 6개월 전에 등기를 마치는 게 안전합니다.
- 중도해지
- 갱신 후라도 임차인은 중도해지를 통보하고 3개월 후 퇴거가 가능하다는 점을 알고 있어야 합니다. 임대인 입장에선 예기치 못한 공실 위험이 생길 수 있으므로 협의를 통해 일정 등을 조율해야 합니다.
- 법률 관계 명확화
- 매매계약서 특약이나 임대차계약서에 실거주 여부, 임차인의 갱신 행사 상황 등을 꼼꼼히 기재해야 분쟁을 최소화할 수 있습니다.
- 매수인이 “임대차 승계”에 따른 의무를 정확히 인지하고 계약을 진행하는지도 중요합니다.
8. FAQ
Q1. 임차인이 갱신청구권을 행사했는데도 새 집주인이 실거주를 내세워 거부할 수 있나요?
- 소유권 이전 시점과 임차인 갱신 요구 시점이 어떻게 맞물리는지가 관건입니다. 이미 임차인이 행사한 뒤라면 새 집주인도 거부가 어려울 수 있지만, 법원 판례상 거절 기간 내에 실거주 의사를 밝힌 경우 갱신을 막을 수 있다는 해석도 있습니다.
Q2. 묵시적 갱신 후에도 임차인은 계속 거주할 수 있나요?
- 묵시적 갱신이 이루어지면 자동으로 2년이 연장됩니다. 단, 이는 계약갱신청구권을 ‘소진’한 것으로 보지 않으므로, 조건에 따라 차후에 갱신청구권을 행사하는 게 가능할 수도 있습니다.
Q3. 갱신청구권 행사 후 중도해지를 하면 복비는 누가 내야 하나요?
- 일반적으로 중도해지로 인해 새 임차인을 구해야 하는 상황에서 발생하는 중개수수료는 임대인 부담으로 보는 견해가 많습니다. 다만 확정된 법 규정은 없어, 현장에서 분쟁이 생길 수 있습니다.
9. 마무리
임차인에게는 큰 안정감을 제공하는 계약갱신청구권은, 임대료 인상 제한(5% 이내)이나 2년 추가 거주 보장 같은 혜택을 주지만, 임대인 입장에선 실거주나 매수 과정에서 예상치 못한 혼선을 겪을 수 있는 제도이기도 합니다. 갱신청구권과 묵시적 갱신, 복비 문제 등은 실제로 임대차계약 현장에서 자주 분쟁으로 이어지므로, 법적 절차와 요건을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
특히, 새 집주인이 실거주를 이유로 거절하려 할 때는 소유권 이전 시점과 임차인의 청구권 행사 시점이 어떻게 맞물리는지, 만료 6개월 전~2개월 전이라는 기간 내에서 무슨 일이 일어났는지를 명확히 확인해야 합니다. 또한 중도해지나 복비 부담에 대해 당사자 간 미리 대화하고 서면으로 약정해 놓으면 갈등을 줄일 수 있습니다.
결국 임대차 관계는 임대인과 임차인이 서로 신뢰를 구축해야 원만하게 진행되므로, 법적 권리를 잘 이해하고 원칙과 예외사항을 숙지한 상태에서 협의하는 것이 최선의 방법이라 하겠습니다.