근저당권 설정 해지 방법 말소조건 특약 문구 및 전세 잔금일 당일 근저당 말소 조건 비용 뜻 저당권 차이점 확인방법 계약시 주의사항 총정리

근저당권은 부동산 담보대출이나 전세 계약에서 빠지지 않고 등장하는 핵심 개념입니다. 특히 전세 계약을 맺을 때, 등기부등본에서 발견되는 근저당권의 존재는 임차인에게 위험 요소가 될 수 있어 각별히 주의해야 합니다.

 

채권최고액이 실제 대출금보다 높게 설정되는 이유부터, 저당권과의 차이점, 근저당권 확인 방법, 말소 조건 설정, 전세 계약에서 필수로 체크해야 할 포인트까지 하나씩 짚어보면 불필요한 분쟁이나 손실을 예방할 수 있습니다. 또한 근저당권 설정에 필요한 비용과 해지 절차를 미리 파악하면, 매매나 전세·월세 계약 시 보다 안전하고 확실한 거래를 진행할 수 있습니다.

 

이번 글에서는 근저당권의 기본 정의, 채권최고액의 의미, 주택 임대차에서 위험도를 낮추기 위한 특약과 체크리스트를 상세하게 정리해 드리니, 꼼꼼하게 살펴보고 부동산 거래 시 활용해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

1. 근저당권 뜻

 

 

근저당권이란, 채권자가 특정 부동산을 담보로 잡되, ‘현재’뿐만 아니라 ‘미래’에 발생할 수 있는 모든 채무를 일정 한도액(채권최고액) 내에서 담보로 잡도록 하는 권리를 의미합니다. 가령 집주인이 은행에서 대출받을 때, 원금뿐 아니라 이자, 연체료, 경매 실행 비용까지 회수할 수 있도록 한도를 넉넉히 설정하는 것이 특징입니다.

 

채권최고액은 실제 빌린 금액보다 높게 기재되는 것이 일반적입니다. 예컨대 원금이 1억 원이라면 채권최고액을 1억 2천만 원(120%)으로 잡아, 향후 발생할 수 있는 각종 비용을 충당할 수 있도록 합니다. 이 금액이 등기부등본에 기재되므로, 실제 대출금보다 훨씬 큰 숫자가 적혀 있어도 놀라지 말아야 합니다.

 

 

 

 

2. 저당권과 차이점은?

 

 

저당권도 부동산을 담보로 삼는다는 점에서 근저당권과 유사하지만, 핵심적인 차이점이 있습니다.

1. 담보 범위
   • 근저당권: 현재 및 미래에 발생할 수 있는 불특정 채무까지 담보
   • 저당권: 특정 금액의 채무만 담보
2. 채권최고액 설정 유무
   • 근저당권: 채권최고액을 설정해 이자·연체료 등 모든 부수 비용까지 한 번에 담보
   • 저당권: 대부분 원금에 한정하며, 별도의 부수 비용 담보 시 추가 설정이 필요
3. 활용 상황
   • 근저당권: 장기 대출이나 계속적 거래가 예상되는 경우 사용
   • 저당권: 단기나 확정 채무가 명확할 때 활용

결국 근저당권이 더 포괄적이고 유연하게 채권을 담보한다는 차이가 있습니다.

 

 

3. 근저당권 확인해야하는 이유

 

전세를 계약하거나 부동산을 매수할 때, 등기부등본을 통해 근저당권을 반드시 체크해야 합니다. 이유는 다음과 같습니다

 

1. 경매 위험
   집주인이 대출금을 갚지 못하면, 은행(채권자)은 집을 경매로 넘겨 채권최고액 한도 내에서 돈을 회수하려 합니다. 만약 전세보증금이 근저당권 뒤에 서 있으면, 보증금을 잃을 위험이 있습니다.
2. 채권최고액이 실제 대출보다 높을 수 있음
   등기부등본에 기재된 채권최고액이 예를 들어 2억 원이라면, 실제 대출금은 1억 5천만 원이라 해도 은행은 최대 2억 원까지 청구권을 행사할 수 있음을 의미합니다.
3. 추가 대출 가능성
   집주인이 일부 대출금을 갚고도 근저당권 말소를 하지 않았다면, 언제든 다시 채무를 늘릴 수 있어 위험도가 커집니다.

확인 방법:

• 등기부등본의 ‘을구’ 항목에서 근저당권 설정 여부, 채권자, 채권최고액 등을 꼼꼼히 살핀다.
• 채권최고액과 해당 부동산의 실제 시세, 임차인이 들어갈 전세금 등을 합산해 위험도를 파악한다.

 

 

 

 

4. 근저당권 말소 조건이란?

 

근저당권 말소 조건은 전세나 매매 계약에서, “잔금을 치르는 즉시 집주인이 기존 근저당권을 말소한다”고 약속하는 특약을 의미합니다. 전세의 경우, 임차인의 보증금으로 집주인이 대출을 상환하고 동시에 말소를 진행하는 시나리오가 대표적입니다.

 

• 말소 조건 특약 문구 예시:
  “임대인은 잔금일에 XX은행 근저당권(채권최고액 OOO원)을 전액 상환하고, 말소등기를 완료할 것. 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하며, 임대인은 기지급된 계약금(또는 배액)을 배상한다.”
• 조건이 안 지켜진다면?
  계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 이 모든 것은 특약 문구를 어떻게 작성했느냐에 달려 있으므로, 구체적 조항(말소 기한, 위약금 등)을 포함해야 합니다.

 

 

5. 전세 계약 필수 체크 포인트

 

근저당권이 설정된 집에 전세를 들려면, 다음 사항을 꼭 챙겨야 합니다

 

1. 채권최고액 기준으로 안전도 계산
   실제 대출금액이 아니라 채권최고액을 기준으로 전세보증금의 순위를 따져야 합니다.
2. 말소·감액 등기 특약
   채권최고액이 지나치게 높다면, 일부 상환 후 감액등기를 요청하거나, 전세 잔금과 동시에 말소등기를 진행하도록 특약을 넣어야 안전합니다.
3. 잔금일 등기부등본 재확인
   집주인이 말소나 감액을 약속했다면, 실제로 잔금일 직전에 등기부를 뽑아 제대로 반영됐는지 필수로 확인합니다.
4. 공동 대응
   은행과 집주인이 동시에 잔금일에 은행을 방문해 상환하고 말소를 처리하는 방법 등으로 확실하게 이행하는 것이 이상적입니다.

 

 

6. 근저당권 설정 방법

 

대부분 집주인이 은행에서 대출받을 때 이루어집니다. 절차는 다음과 같습니다

 

1. 집주인(채무자)과 은행(채권자)의 대출 계약
   • 대출 금액, 이자율, 상환 조건 등을 정함
2. 등기소에 설정 등기
   • 채권최고액, 채권자 정보, 부동산 주소 등이 등기부등본 ‘을구’에 기재됨
3. 등기 완료
   • 이후 집주인은 대출금을 얻고, 은행은 담보 권리를 확립

집주인은 원금을 일부 갚더라도 등기부상 근저당권이 그대로 유지되면, 필요할 때 또다시 추가 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

7. 근저당권 설정 비용은?

 

설정 금액의 약 0.6~0.7% 수준이라는 통계를 언급하는 포스팅이 많습니다. 구체 항목은 아래와 같습니다 

 

• 등록세: 설정 금액의 0.2% 내외
• 교육세: 등록세의 20%
• 채권 매입 비용: 국민주택채권 등 매입 비용(설정 금액의 1% 수준 등)
• 법무사 수수료: 법무사에 따라 요율이 조금씩 다름
• 부대 비용: 초본·등본 발급 등 소소한 행정 비용

은행에 따라 일부 비용은 지원되기도 하지만, 일반적으로 차주(집주인)가 적지 않은 부담을 지게 됩니다.

 

 

8. 해지 절차는?

 

1. 채무 완제: 집주인이 대출금 전액을 갚아야 해지 가능
2. 말소 서류 수령: 은행에서 ‘말소 등기 의뢰서’ 혹은 ‘말소 동의서’ 같은 서류를 받음
3. 등기소 말소 신청: 해당 서류와 신분증, 등기부등본 등을 챙겨 관할 등기소에 제출
4. 말소 등기 완료: 등기부등본을 다시 확인해 근저당권 기록이 사라졌는지 최종 확인

자동으로 말소되지 않는다는 점이 중요합니다. 대출 상환만 하면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 등기소에 ‘말소’를 신청하는 절차가 별도로 필요합니다.

 

 

9. FAQ

 

 

Q1. 전세보증금을 통해 집주인이 대출을 전액 상환했는데, 등기부등본에 그대로 근저당권이 남아 있으면 어떻게 해야 하나요?

• 말소등기를 아직 하지 않았다는 뜻이므로, 집주인에게 서둘러 은행 대출 상환 영수증과 말소 서류를 받아 등기소에 말소 신청을 진행하도록 요구해야 합니다. 아직 말소가 안 됐다면 집주인이 추가로 대출을 받을 수도 있어 위험합니다.

Q2. 채권최고액이 1억 2천만 원인데, 실제 대출금이 8천만 원이라고 집주인이 말합니다. 이럴 때 제 전세보증금이 1억이라면 위험한가요?

• 위험 여부는 해당 부동산의 시세 대비 (채권최고액+전세금)이 얼마나 되는지에 따라 다릅니다. 실질 대출금이 낮더라도, 채권최고액 1.2억 원 범위 내에서 추가 대출 가능성이 있으므로 조심해야 합니다.

Q3. 집주인이 근저당권을 말소해 주겠다고 했는데, 전세 잔금일까지도 상환을 미루고 말소가 안 되면 계약 해제가 가능할까요?

• 통상적으로 계약서 특약에 “잔금일에 말소되지 않으면 계약해제”라고 명시하면 가능합니다. 특약 문구가 없다면 분쟁이 생길 수 있으므로, 미리 ‘말소 불이행 시 계약 해제 및 위약금’ 등을 명문화해야 합니다.

 

 

10. 마무리

 

 

근저당권은 전세 계약이나 부동산 매매에서 피할 수 없는 주요 변수가 됩니다. 채권최고액이 실제 대출금보다 높게 설정되어 있을 수 있음을 꼭 감안해야 하며, 말소 조건이 지켜지지 않으면 임차인이 보증금을 지키기 어려워지는 최악의 상황이 벌어질 수 있습니다.

 

전세 계약을 진행할 때는 근저당권 존재 여부와 채권최고액을 철저히 확인하고, 필요하다면 말소나 감액 조건을 계약서에 특약으로 명시해서 안전 장치를 마련해야 합니다. 잔금 시점에 최신 등기부등본을 출력해 말소나 감액 등기가 확실히 이뤄졌는지 꼭 확인하세요.

 

안전한 부동산 거래를 위해선 꼼꼼한 정보 수집과 등기부 등본 체크가 필수입니다. 근저당권의 개념부터 설정·해지 절차까지 숙지해 둔다면, 임차인뿐 아니라 매수인 입장에서도 불필요한 위험을 크게 줄일 수 있을 것입니다.