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서울시가 토지거래허가구역 해제를 단행하며 부동산 시장이 다시 활기를 띠고 있다. 특히 강남권과 송파구 지역을 중심으로 규제가 풀리면서 거래량 증가와 함께 일부 단지의 가격 상승이 감지되고 있다.
이번 해제 조치는 단순한 정책 변화가 아니라, 부동산 시장 전반에 영향을 미치는 주요 변수로 작용할 전망이다. 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 관심도 급증하고 있으며, 앞으로 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 예측이 중요한 시점이다.
이 글에서는 토지거래허가구역 해제 구역과 그 효과, 그리고 해제되지 않은 지역, 실거래가 반영 현황, 시장 전망을 상세히 분석하고자 한다. 또한, 토지거래허가구역을 확인하는 방법과 자주 묻는 질문(FAQ)도 함께 정리해 실질적인 정보를 제공한다.
1. 서울 토지거래허가구역 해제 구역
서울시는 2025년 2월 13일부터 대치동, 삼성동, 청담동, 잠실동 일대(국제교류복합지구)의 아파트 단지를 중심으로 토지거래허가구역 해제를 결정했다.
📌 해제된 지역 개요
- 국제교류복합지구(대치동, 삼성동, 청담동, 잠실동) 내 총 305개 아파트 중 291개 단지 해제
- 일부 신속통합기획 재건축·재개발 지역도 즉시 해제
- 2027년까지 총 59개 지역이 순차 해제될 계획
📌 해제 후 기대 효과
✅ 거래 활성화 – 허가 없이 부동산 매매가 가능해지면서 거래량 증가 가능성
✅ 투자 수요 증가 – 갭투자(전세를 끼고 매입) 가능, 실거주 의무 폐지로 인한 유동성 증가
✅ 가격 상승 압력 – 일부 단지에서는 해제 발표 직후 호가 상승
📌 주요 변화
이번 조치는 광범위한 규제에서 핀셋 지정 방식으로 변화한 것이 특징이다. 조합설립 인가 이후 단계적으로 규제를 풀어, 실거주자와 투자자의 선택지를 넓혔다.
2. 제외된 아파트는?
모든 단지가 토지거래허가구역에서 해제된 것은 아니다. 재건축 기대감이 높은 일부 단지(총 14곳)는 이번 해제 대상에서 제외되었다.
📌 해제 제외 아파트 목록
- 강남구 대치동: 개포우성 1·2차, 선경, 미도, 쌍용 1·2차, 우성 1차, 은마
- 강남구 삼성동: 진흥
- 강남구 청담동: 현대 1차
- 송파구 잠실동: 주공 5단지, 우성 1·2·3·4차, 아시아선수촌
이 아파트들은 재건축 기대감이 높아 투기 수요가 몰릴 가능성이 크다는 이유로 규제가 유지되었다. 이들 단지는 여전히 거래 시 구청 허가 필수, 실거주 요건 유지라는 제한을 받는다.
3. 현재 시세 반영되고 있는 곳들은?
📌 해제된 지역의 반응
- 대치동 래미안대치팰리스: 발표 직후 42억 → 45억으로 호가 상승
- 잠실 리센츠: 최근 신고가 28.5억 도달
- 잠실 트리지움: 신고가 26.5억 근접
📌 규제 유지 지역의 반응
- 잠실 주공 5단지, 은마아파트 등은 거래 제한으로 인해 상승 폭이 상대적으로 둔화
- 강남권 외곽 지역의 풍선효과 가능성 (예: 송파, 성동, 노원 등)
해제된 지역에서는 단기적으로 거래량 증가와 함께 일부 아파트 단지에서 호가 상승이 나타나고 있다. 하지만 DSR 규제, 대출 제한, 금리 수준 등의 요인도 작용하기 때문에 단기 급등보다는 점진적인 상승 가능성이 높다.
4. 지속적인 상승 원동력 제공할지 여부
서울시의 토지거래허가구역 해제가 강남 부동산 시장의 지속적인 상승을 이끌 수 있을까?
이는 단순히 규제 해제뿐만 아니라 경제적 변수, 공급 상황, 정부 정책 변화 등 여러 요소가 복합적으로 작용할 가능성이 크다.
우선, 이번 해제가 단기적으로 거래량 증가 및 일부 아파트 가격 상승을 촉진할 가능성은 높다. 하지만 강남 부동산의 장기적인 상승을 유지하는 데 필요한 핵심 요인들이 뒷받침될지 여부는 면밀한 검토가 필요하다.
1️⃣ 긍정적 요인: 상승을 뒷받침하는 요소
✅ ① 거래 활성화로 인한 단기 상승 가능성
- 토지거래허가구역 해제 이후, 거래 허가 없이 매매 가능해지면서 실수요자 및 투자자들의 매수 심리가 개선될 가능성이 크다.
- 최근 몇 년간 규제로 인해 억눌려 있던 거래 수요가 해제되면서, 강남권에서는 단기적으로 거래량 증가와 가격 반등이 동반될 가능성이 있다.
✅ ② 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력
- 서울의 대표적인 수요 집중 지역(강남·송파·서초)은 신규 아파트 공급이 부족한 상황이다.
- 재건축·재개발이 활성화되더라도 실제 입주까지는 수년이 소요되므로, 단기적으로 공급 부족이 해소되기는 어렵다.
- 이에 따라, 공급 불균형으로 인해 기존 아파트들의 가치가 상승할 가능성이 크다.
✅ ③ 강남 불패 신화 및 투자 선호도 유지
- 강남은 대한민국 부동산 시장에서 프리미엄 입지를 차지하는 대표적인 지역으로, 학군·교통·인프라의 우수성이 여전히 강력한 투자 요인이다.
- 특히 강남 3구(강남·서초·송파) 및 여의도, 용산 등의 핵심 지역은 자산가 및 투자자들의 선호도가 높아 가격이 하방 경직성을 가질 가능성이 크다.
✅ ④ 전세시장 변화 → 갭투자 가능성 확대
- 해제된 지역에서는 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 가능해졌다.
- 최근 서울 전세 시장에서는 전세 공급 부족으로 인해 전셋값 상승 가능성이 점쳐지고 있어, 전세가율이 높은 지역에서는 투자자들이 적극적으로 매입에 나설 가능성이 있다.
2️⃣ 부정적 요인: 상승을 제약하는 요소
❌ ① DSR·대출 규제로 인해 매수세 제한
- DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화로 인해 대출을 통한 주택 매수가 점점 어려워지고 있다.
- 갭투자가 가능해졌다고 해도, 대출을 활용한 다주택 투자에 대한 부담이 여전히 크다.
- 따라서, 강남 아파트 시장이 급등세를 보이기 위해서는 대출 규제가 완화될 필요가 있다.
❌ ② 금리 인상 및 대출 부담 지속 가능성
- 2023~2024년까지 진행된 금리 인상이 여전히 시장에 영향을 주고 있으며,
고금리 기조가 지속될 경우, 주택 매수 심리가 약화될 가능성이 크다. - 강남권은 워낙 고가 아파트 비중이 높기 때문에 금리가 높은 상태에서는 실거주자 및 투자자의 부담이 커질 수밖에 없다.
❌ ③ 다주택자 세금 규제 유지
- 최근 다주택자에 대한 양도세 중과가 일부 완화되었지만, 여전히 보유세 부담(종합부동산세, 재산세 등)은 크다.
- 따라서 단기적 투기 수요가 강하게 유입되기는 어려울 가능성이 있다.
❌ ④ 강남 상승이 다른 지역으로 확산될지 불확실
- 과거 부동산 상승기에는 강남이 오르면 마포·용산·노원 등 서울 전체로 확산되는 패턴을 보였다.
- 하지만 현재 시장에서는 강남 외 지역(수도권, 지방)으로 확산될 가능성이 낮을 수도 있다.
3️⃣ 결론: 강남 부동산 상승 지속 가능성
강남 부동산 시장은 단기적으로는 토지거래허가구역 해제에 따른 거래 증가 및 가격 상승 가능성이 있지만, 장기적으로는 금리·대출 규제·정부 정책 등 여러 요인에 의해 상승세가 둔화될 가능성이 있다.
즉, 단기적 반등은 가능하나, 지속적인 상승을 위해서는 추가적인 정책 변화나 경제적 환경이 뒷받침될 필요가 있다.
5. 토지거래허가구역 확인 방법
① 국토교통부 홈페이지
- 국토교통부 공식 홈페이지에서 토지거래허가구역 지정 공고문을 확인 가능
- 최신 공고문 PDF 다운로드 가능
② 토지이음 사이트 활용
- 지도 기반으로 토지 규제를 직관적으로 확인 가능
- 특정 지역 검색 시 허가 여부 및 세부 규제 정보 제공
③ 서울시 공식 홈페이지 확인
- 서울시는 매년 허가구역을 갱신하거나 해제하며, 이를 공고문을 통해 발표
- 지자체별 공고문 확인 가능
📌 빠르게 확인하는 방법
1️⃣ 서울시 홈페이지에서 ‘토지거래허가구역’ 검색
2️⃣ 토지이음 사이트에서 관심 지역 직접 조회
3️⃣ 국토교통부 공고문 참고
6. FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. 토지거래허가구역이 해제되면 바로 거래 가능할까?
A. 네, 해제된 지역에서는 구청 허가 없이 거래 가능하다. 하지만 재건축 14개 단지는 여전히 규제 유지.
Q2. 갭투자가 가능한 지역은?
A. 해제된 지역에서는 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 가능하지만, 재건축 규제 지역(은마·잠실주공5단지 등)은 불가.
Q3. 강남 아파트를 지금 사는 것이 좋은 선택일까?
A. 단기적으로 거래 증가와 가격 상승 가능성이 있지만, 금리와 대출 규제를 고려하면 신중한 접근이 필요하다.
7. 마무리
서울시의 토지거래허가구역 해제는 강남 및 주요 지역 부동산 시장에 영향을 미칠 중요한 변수다.
거래량 증가와 함께 일부 단지에서는 호가 상승이 나타나고 있으며, 특히 갭투자가 가능해진 지역에서는 투자 수요가 늘어날 전망이다.
그러나 시장 상승을 결정짓는 것은 금리, 대출 규제, 공급량 등 여러 변수이므로, 단순한 규제 해제만으로 전면적인 부동산 상승을 기대하기는 어렵다.
💡 투자자는 신중한 접근이 필요하며, 실거주자라면 해제 지역 내에서 자신의 자금 계획에 맞춘 합리적인 선택을 하는 것이 중요하다.