토지 증여세 신고 기준 및 미신고 시 불이익 절세 전략 세율 공제 면제한도 상속세 차이점 총정리

2025년부터 토지 증여세 제도가 바뀝니다. 감정평가 범위가 넓어지고 과세표준 구간이 재조정되며, 일부 공제 한도도 축소됩니다. 신고 기한(증여일이 속한 달 말일부터 3 개월)에 맞춰 신고‧납부하지 않으면 최대 20 % 가산세와 일일 이자가 붙고, 과거 증여까지 소급 추징될 수 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 2025 개정사항, 신고 기준, 미신고 불이익, 국세청 홈택스·세무서 이용 방법, 사전·분할·부담부 증여 절세 전략, 증여세 vs 상속세 비교, 자주 묻는 질문까지 상세히 정리했습니다.

 

 

 

 

2025 토지 증여세, 무엇이 달라지나?

 

 

1. 감정평가 확대 – 주택뿐 아니라 토지도 ‘시가 반영’ 범위가 넓어집니다. 시세와 공시지가 차이가 큰 지역은 과세표준이 상승할 수 있습니다.
2. 과세표준 구간 조정 – 최저 10 % 구간이 1 억 → 2 억 원 이하로 확대되고, 최고세율 50 % 구간(30 억 초과)은 폐지되어 40 %로 낮아질 예정입니다 
3. 증여재산공제 범위 축소 – 친족 범위를 직계존비속 중심으로 재편, 기타 친척의 면세 한도가 줄어듭니다.
4. 최대주주 주식 할증평가 폐지 – 비상장 주식 증여 시 할증(최대 30 %)을 더 이상 붙이지 않습니다.

 요약 : 과표는 대체로 올라가지만 최고세율은 10 %p 내려갑니다. 시가 인상폭이 큰 토지일수록 개정 전·후 세액 차이가 커지므로 사전 계산이 필수입니다.

 

 

 

 

토지 증여세 신고 기준

 

• 과세 대상은 배우자·직계존비속·형제자매 등에게 무상으로 이전한 토지다. 명의신탁도 포함된다.
• 신고 기한은 증여일이 속한 달 말일부터 3 개월 이내다. 기한이 공휴일이면 익영업일로 연장된다.
• 세율은 과세표준에 따라 10 %에서 50 %까지 누진적으로 적용된다. 2025년 이후에는 최고세율이 40 %로 인하될 예정이다.
• 공제액은 배우자 6 억, 성년 자녀 5,000만, 미성년 자녀 2,000만, 기타 친족 1,000만을 10년 합산으로 적용한다. 개정 시 공제 범위가 축소될 가능성이 있다.

 

 

신고 안 하면 생기는 5가지 불이익

 

 

1. 신고불성실 가산세 : 미신고 세액의 최대 20 % 추가.
2. 납부불성실 가산세 : 미납 일수 × 0.025 % 이자.
3. 국세청 자동 인지 : 등기·송금 데이터로 증여 사실이 자동 포착, 소명 기회 없이 추징 가능.
4. 소급 과세 : 과거 10년 이내 증여분까지 추적, 가산세+이자 동시 부과.
5. 상속세 가중 : 미신고 토지는 상속재산에 포함돼 이중 과세 위험.

 

 

 

 

신고 방법 

 

 

1. 홈택스 전자신고
   • 홈택스 → 세금신고 → 증여세 메뉴
   • 공동인증서·OTP 필요, 계산식 자동 적용
2. 세무서 방문
   • 관할 세무서 민원실에서 서식 작성·제출
   • 즉시 접수증 발급, 상담 가능
3. 전문가 대행
   • 세무사·회계법인 의뢰 시 평가·계산·분납 신청까지 일괄 처리
   • 수수료(재산가액 0.1 ~ 0.3 %) 발생

 

 

 

 

토지 증여 절세 전략

 

 

 

• 10년 분할 증여 전략은 배우자 6 억과 자녀 5,000만 면제 한도를 활용해 10년마다 나눠 증여한다. 증여일 10년 합산 규정을 준수하기 위해 시차를 관리해야 한다.
• 부담부 증여 전략은 채무 승계를 통해 순증여 가액만 과세해 과세표준을 줄인다. 다만 양도소득세와 취득세가 동시에 발생할 수 있으므로 사전에 계산해야 한다.
• 사전 증여 후 10년 생존 전략은 증여 후 10년이 지나면 해당 재산이 상속재산 합산에서 제외된다. 고령 증여자는 생존 기간을 고려해 계획해야 한다.
• 감정평가 활용 전략은 저평가 가능성이 있는 토지를 공시지가와 시세를 비교해 감정평가를 실시한다. 감정평가서 작성 비용이 수백만 원 발생한다.
• 여러 수증자 분산 전략은 두 명 이상에게 분산 증여해 과세표준을 쪼갠다. 가족 간 증여재산 합산 규정을 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

증여세 VS 상속세

 

• 세율 구조를 보면 증여세는 10 %에서 50 %까지 누진적으로 적용된다. 상속세도 동일한 10 %에서 50 % 누진 구조를 가진다. 개정 이후에는 두 세목 모두 최고세율이 40 %로 내려갈 예정이다.
• 기본 공제 측면에서 증여세는 관계별 면제 한도로 최대 6 억을 적용한다. 상속세는 일괄공제 5 억과 배우자 공제 최대 30 억을 적용한다. 유산취득세로 전환되면 자녀별 5 억, 배우자 10 억 공제가 예정된다.
• 납세 시점을 비교하면 증여세는 생전에 납부한다. 상속세는 사망 시 납부한다. 개정 후에도 이 구조는 변하지 않는다.
• 현금 흐름을 보면 증여세는 증여 직후 즉시 자금을 마련해야 한다. 상속세는 사망 이후 일시에 납부한다. 개정 후에도 동일하다.
• 장점 측면에서 증여세는 재산을 미리 분산하고 가업 승계가 용이하다는 장점이 있다. 상속세는 대규모 공제와 분납 제도를 활용할 수 있다는 장점이 있다. 개정 후에는 공제 범위가 확대될 전망이다.
• 단점으로는 증여세가 현금 마련 부담과 신고 지연 시 가산세 위험을 안고 있다는 점이 있다. 상속세는 세율이 동일하지만 상속인 간 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 개정 후에는 감정평가 확대로 과세표준이 상승할 가능성이 있다.

 

결론 : 세율 인하 폭(10 %p)보다 감정평가 확대·공제 축소에 따른 과표 상승 폭이 더 크면 사전 증여가, 반대로 공제 확대(유산취득세) 효과가 크면 상속이 유리하다. 

 

 

FAQ

 

 

Q1. 토지 공시지가가 시가보다 낮으면 무조건 유리한가요?

A. 대부분 그렇지만 2025년 감정평가 확대로 시가 반영률이 높아지므로 ‘저가 양도’ 효과가 줄어듭니다.

 

Q2. 증여세 분납은 언제까지 신청할 수 있나요?

A. 세액 1,000만 원 초과 시 신고기한 이후 2 개월 이내 분납 신청 가능

 

Q3. 증여 후 5년 안에 사망하면 상속세가 추가되나요?

A. 네. 사망 전 10년 이내 직계존비속에게 증여한 재산은 상속재산에 합산됩니다.

 

Q4. 8 억짜리 토지를 자녀 2명에게 증여·상속할 때 세액 차이는?

A. 2025년 기준 시가 8 억이면 증여는 과표 4 억씩(공제 5,000만 차감)·20 % 세율, 상속은 일괄공제 5 억 후 과표 3 억·20 % 세율. 분할 증여가 약 200만 원가량 유리합니다(가산세·감정평가 비용 제외).

 

 

마무리

 

 

토지처럼 시세 차이가 크고, 장기간 보유로 가격 변동이 심한 자산은 “언제, 누구에게, 어떤 절차로” 넘기느냐에 따라 세금 차이가 수천 만 원까지 벌어집니다. 2025년 제도 변경이 눈앞입니다. 신고 기한 3 개월을 넘기지 말고, 감정평가·공제 한도·분할 계획을 미리 세우십시오. 필요한 경우 전문가에게 시뮬레이션을 의뢰해 ‘내 토지·내 가족’ 상황에 맞는 최적의 로드맵을 작성해 두는 것이 가장 확실한 절세입니다.