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전세 계약을 앞둔 분이라면, 임대인 체납 여부와 중개인 자격 확인부터 전세가율 점검, 특약사항 작성 등 다양한 절차에 주의해야 합니다. 특히 계약 전부터 확정일자·전입신고·보증보험 가입까지 꼼꼼히 챙기면 전세사기 등의 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
이 글에서는 전세계약 전·체결·이사 후 각 단계별 필수 확인사항을 살펴보고, 연장할 때 주의해야 할 점과 특약 삽입 방법도 안내합니다. 더불어 만기 전에 전입신고를 옮기는 문제나 짐을 빼놓는 경우 대항력 유지 방법, 비밀번호 관리 요령, 그리고 월세·전세 계약을 1년으로 했을 때 보증금이나 월세가 5% 이내로 인상될 수 있는지에 대해서도 다룹니다. 부동산 초보자분들, 신혼부부, 혹은 사회초년생이라면 본문을 통해 전세 계약의 핵심 노하우를 익혀보세요.
전세 계약 주의사항
전세 계약은 보증금 규모가 크고 계약 기간도 길어, 사전에 세심한 주의를 기울이지 않으면 나중에 큰 문제에 봉착하기 쉽습니다. 여기서는 전세계약 전·체결·이사 후, 그리고 잔금지급 시까지 꼭 확인해야 할 포인트를 정리해봤습니다.
전세계약 전 확인 사항
- 임대인 신원·체납 여부: 무허가 건물이나 임대인의 세금 체납 사실이 있는지 살펴봐야 합니다. 세금 체납이 심하면 집이 압류될 위험이 높아, 보증금을 잃을 수 있습니다.
- 중개인 자격 검증: 허위 중개나 무등록 업소일 수도 있으므로, 국가공간정보포털 등에 등록된 공인중개사인지 미리 확인하세요.
- 전세가율 체크: 매매가 대비 전세금 비율이 지나치게 높으면 깡통전세 위험이 큽니다. ‘안심전세 앱’ 등으로 시세를 대략 파악하고, 60~70% 선이 적절하다고 알려져 있습니다.
전세계약 체결 시
- 계약서 작성: 반드시 주택임대차표준계약서를 사용하는지 살피고, 임대인 본인(또는 위임받은 대리인)임을 증명할 서류를 확인합니다.
- 특약사항 명시: 예를 들어 전세대출 불가 시 계약 파기, 등기부 권리관계 잔금일 이후까지 유지, 입주 전 발생한 하자·공과금 부담 등을 명확히 적어두면 좋습니다.
- 잔금 지급 전 등기부등본 재확인: 중간에 임대인이 근저당을 추가 설정할 수도 있으니, 잔금 치르기 직전 등기부를 다시 떼서 권리관계 변동이 없는지 봐야 합니다.
전세계약 후와 잔금지급 시
- 주택임대차 신고 & 확정일자: 계약 체결 후 30일 이내에 신고하면 확정일자가 자동으로 부여돼, 보증금을 보호받기 유리합니다.
- 전입신고: 이사 후 바로 전입신고를 해야 대항력이 발생합니다. 전입신고를 늦추면 그만큼 대항력이 뒤로 밀려 보증금이 위험해질 수 있습니다.
- 짐을 일부 남기기: 만약 만기 전에 미리 이사해야 하는 상황이 생기면, 대항력을 유지하기 위해 전입신고를 그대로 두고 집 안에 적어도 일부 물건을 놔둬야 합니다.
이사 후 주의사항
- 전입신고 완료: 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가는 상황을 대비해, 전입을 확실히 해두어야 대항력이 유지됩니다.
- 비밀번호 관리: 특히 새 세입자를 구해야 할 때 집을 보여주는 과정에서 비밀번호가 노출되기 쉽습니다. 공인중개사에게 전적으로 맡기되, 유출되지 않도록 당부가 필요합니다.
연장 시 필수 내용은?
전세 계약 연장에는 크게 두 가지 유형이 있습니다: 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 행사입니다.
- 묵시적 갱신
- 만기가 다가오는 시점(6개월~2개월 전)까지 양측이 “이 계약을 끝내겠다”라고 통보하지 않으면, 2년 전세계약은 자동으로 2년 연장됩니다.
- 반면에 임차인이 계약을 계속할 마음이 없다면 2개월 전에는 해지 의사를 명시적으로 전달해야 합니다.
- 계약갱신청구권
- 임차인은 1회에 한해 갱신청구권을 사용해 추가 2년 거주를 요구할 수 있고, 임대인은 법률이 인정하는 예외 사유 없이는 거절하기 어렵습니다.
- 보증금·월세 인상률은 5% 이내로 제한되며, 그 이상의 인상 요구가 나오면 합의를 못 할 때 분쟁이 생길 수 있습니다.
전세 계약 특약 사항 (필수)
특약은 문제가 발생했을 때 임대인과 임차인 간 분쟁을 줄이는 데 큰 역할을 합니다. 예시를 들어보겠습니다.
- 전세대출 불가 시 계약 파기
- 임차인이 전세자금 대출을 받기로 했는데, 불법 건축물 등의 이유로 대출이 거부된다면 계약을 해지하고 계약금을 반환받도록 한다는 내용입니다.
- 등기부 권리관계 유지
- 계약일의 등기부 상태가 잔금일 이후까지 동일하게 유지되어야 하며, 임대인이 추가 대출을 받으면 임차인이 계약을 해지할 수 있다 등 구체적으로 명시합니다.
- 하자 및 공과금 부담 주체
- 입주 전 발생한 하자·공과금은 임대인이 책임지고, 세입자 입주 후 발생한 부분은 임차인이 부담한다는 식으로 명확하게 적습니다.
- 임차권 등기 명령
- 전세금을 돌려받지 못하면 임차권 등기 명령을 신청할 수 있음을 확인하고, 이를 특약서에 합의하는 경우도 있습니다.
보증보험은 필수
전세 계약 시 보증보험(전세보증금 반환보증)은 선택이 아닌 필수가 되어가고 있습니다. 집주인이 사정상 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증보험사(예: HUG, SGI서울보증)가 임차인에게 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.
- 보험료
- 전세보증보험 요율은 보증금과 주택 유형에 따라 다르지만, 보통 2년 기준 0.1%대 후반~0.2% 초반 정도입니다.
- 예컨대 2억 원 전세라면 30만~60만 원 안팎이 될 수 있습니다.
- 정부 지원
- 일정 요건(연령·소득)에 부합하면 보증보험료의 일부(최대 30만 원)를 지원받을 수도 있습니다. 이를 통해 비용 부담을 줄이고, 마음 편하게 전세 생활을 할 수 있습니다.
만기 전 전입신고 및 짐 옮겨놔도 되나?
만기 전에 이미 다른 곳으로 이사를 해야 하거나, 세입자를 구하기 힘든 상황에서 집을 비워둬야 하는 사례가 생길 수 있습니다.
- 전입신고 옮기면 대항력 상실
- 보증금을 다 받기 전까지는 전입신고를 함부로 이전하면 안 됩니다. 전입신고를 옮기는 순간 그 주택에 대한 대항력이 소멸됩니다.
- 짐 일부 남겨 점유 의사 표시
- 만약 이사를 먼저 가야 한다면, 집 안에 일부 물건을 남겨두어 ‘점유’를 계속 유지하는 방법이 있습니다.
- 불필요한 짐을 놓고 사진을 찍어둬서 이후 분쟁 발생 시 증빙자료로 활용할 수 있습니다.
비밀번호 관리 꿀팁
세입자를 새로 구하거나, 중간에 집을 보여줘야 할 때 문 앞 비밀번호가 광범위하게 알려지면 위험합니다.
- 중개사에게 전속 의뢰: 임대인에게 직접 비밀번호를 주기보다는, 신뢰할 수 있는 중개사를 통해 열쇠나 번호를 관리하는 편이 안전합니다.
- 사전 주의 요청: 중개인에게 “비밀번호가 외부로 유출되지 않도록 특별히 신경 써 달라”고 부탁하고, 가능하면 집을 보여줄 때 동행하는 것이 이상적입니다.
월세 전세 계약 1년 보증금 증액 가능 여부
주택임대차보호법에 따르면, 임대차계약 중간 또는 만기 시점에 임대인은 차임(월세)이나 보증금을 1년에 한 번, 5% 범위 내에서 증액할 수 있습니다.
- 1년 계약 시
- 계약 기간이 1년이라면 만기 후 재계약할 때, 임대인이 보증금(또는 월세) 증액을 요구할 수 있습니다(5% 이내).
- 임차인은 이를 받아들이든지, 협의가 불발되면 계약을 종료할 수 있습니다.
- 2년 계약 시
- 2년 계약 중 중간인 1년 시점에 증액을 요청하는 것이 불가능한 것은 아니지만, 실무상 잘 이뤄지지 않습니다.
- 대부분 2년 만기가 될 때 보증금 또는 월세를 재협상합니다.
FAQ
Q1. 전세대출이 거절되면 진짜 계약금을 못 돌려받나요?
- 특약에 명시하지 않았다면 돌려받기 어려울 수도 있습니다. 계약서에 “임대인 귀책으로 대출이 불가능하면 무효 처리”라는 조항을 넣는 것이 안전합니다.
Q2. 이사 전에 집주인이 근저당을 새로 설정했다면요?
- 잔금 지급 전이라면 특약에 따라 계약 파기가 가능할 수 있습니다. 확정일자나 대항력이 뒤로 밀리는 위험이 생기므로 등기부등본을 재확인해 보고 교섭해야 합니다.
Q3. 5% 이상 인상해 달라고 임대인이 요구하면 어쩌죠?
- 법적으로 5% 이내로만 인상할 수 있으므로, 초과분에 대해서는 협상하거나 받아들이지 않을 권리가 있습니다. 협상이 안 되면 계약 종료를 고려해야 합니다.
Q4. 만기 전에 전입신고를 옮겨야 하는 상황이라면?
- 불가피하다면 적어도 보증금을 돌려받은 뒤에 옮기도록 하세요. 아직 반납이 안 됐다면 최소한 짐을 일부 남겨둬야 대항력을 유지할 수 있습니다.
Q5. 비밀번호를 임대인이나 중개인에게 알려줘야 하나요?
- 새로운 세입자를 구해야 집을 보여줄 수 있으니 어느 정도 공유가 필요할 수 있습니다. 대신 중개인을 지정해 관리하게 하고, 유출되지 않도록 각별히 신경 쓰면 좋습니다.
마무리
지금까지 전세 계약과 관련해 각 단계별 주의사항과, 연장 시 필수 확인사항, 특약 작성 요령, 보증보험의 필요성 등을 살펴봤습니다. 전세금은 액수가 워낙 큰 만큼, 아무리 사소한 부분이라도 챙겨둘 필요가 있습니다.
만기 전 조기이사를 해야 하는 경우라든가, 1년 계약 후 재계약 시 발생하는 보증금 인상 문제 등도 충분히 예측해 대응한다면 큰 곤란을 피할 수 있습니다. 무엇보다 확실한 전입신고와 전세보증보험 가입을 잊지 말고, 비밀번호 관리나 중개인 자격 확인 같은 세부 사항도 철저히 챙겨 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.