장위자이레디언트 저평가일까?(22.12.7)

 현재 서울시 성북구 장위동에 위치한 장위자이레디언트 아파트 1순위 청약(해당) 결과가 나왔습니다. 956가구를 모집하는데 총 2,990명이 신청을 해서 평균 3.12:1의 경쟁률을 기록하였습니다.  장위동이 길음동보다는 입지가 떨어지지만 그래도 장위자이레디언트는 장위동의 대장입지인 만큼 기대를 받았는데, 아쉽게도 한 자리수 1순위 청약 경쟁률을 보였습니다. 가격이 비싸서였을까요? 제가 이번시간에 장위자이레디언트가 가격적으로 저평가인지 아닌지 여부를 파헤쳐보도록 하겠습니다. 

1. 인근 신축 아파트와의 가격 비교

 장위자이레디언트 인근에는 신축 아파트인 래미안장위퍼스트하이 아파트가 있습니다.

2019년 1562세대 아파트로서, 현재 34평 기준 9억 2000만의 호가를 형성하고 있습니다. (중층, 최저가)

출처 : 호갱노노

 한편 장위자이레디언트는 2025년 3월 입주예정으로 34평 기준 분양가가 10억대입니다. 장위자이레디언트가 래미안장위퍼스트하이보다 8000만원정도 가격이 높게 형성돼있음을 알 수 있습니다. 이정도 가격이면 비싼걸까요? 직관적으로 한번 알아보도록 하겠습니다. 

◆ 장위자이레디언트 VS 래미안장위퍼스트하이 

현재 시점 기준으로 2025년 입주예정인 장위자이레디언트는 2019년에 입주한 래미안장위퍼스트하이보다 6년정도 연식이 오래됐다고 볼 수 있습니다. 이를 연간 물가상승률 2%로 잡고 장위자이레디언트의 적정가격을 계산하면 

9.2억 X [1+(0.02*6)] = 10.3억입니다. 현재 장위자이레디언트의 분양가와 비슷한 것을 알 수 있습니다. 하지만 장위자이레디언트가 역에 좀 더 가깝고 상품성이 더 좋다는 것을 감안하였을 때 나쁘지만은 않은 가격인 거 같긴 합니다. 

 

2. 비슷한 급지 아파트와의 가격 비교

성북구 장위동은 과거 데이터를 봤을 때 성남시 중원구 성남동과 비슷한 가격대를 형성했습니다. 

출처 : 손품왕

위는 서울 성북구 장위동의 꿈의숲대명루첸(2008년 611세대)과 경기도 성남시 중원구 성남동의 성남어울림(2006년 507세대) 아파트 실거래가 그래프입니다. 비슷한 급지라는 것을 가격을 통해 확인할 수 있습니다. 

 

현재 성남어울림 아파트의 34평 매물 호가는 9억 2500만에 형성돼있습니다.  성북구 장위동의 래미안장위퍼스트하이 호가와 비슷하게 형성되어있네요.  (매물이 하나밖에 없어서 중층 매물이 아닌 고층 매물로 비교하는건 아쉽네요)

출처 : 네이버부동산

앞서 계산했던 방식으로 똑같이 접근해보겠습니다. 

 

◆ 장위자이레디언트 VS 성남어울림

현재 시점 기준으로 2025년 입주예정인 장위자이레디언트는 2006년에 입주한 중원구 성남동의 성남어울림보다 19년정도 연식이 오래됐다고 볼 수 있습니다. 이를 연간 물가상승률 2%로 잡고 장위자이레디언트의 적정가격을 계산하면 

9.25억 X [1+(0.02*19)] = 12.76억입니다. 현재 장위자이레디언트의 분양가보다 2억 이상 높은 가격입니다. 

 

3. 정리

 현재 장위자이레디언트는 가격적으로 봤을 때 인근 신축아파트대비해서는 안전마진이 그렇게 높지는 않지만, 비슷한 급지인 성남시 중원구 성남동의 준구축 아파트 대비해서 2억 정도 안전마진이 있다고 보시면 될 거 같습니다.

 

 단 여기에는 전제 조건이 있습니다. 예시로 든 성남시 중원구 성남동의 성남어울림 아파트 가격이 떨어지지 않고 물가상승률만큼 올라간다는 전제 하에 나온 결과입니다. 성남어울림 가격이 하락한다면 그만큼 장위자이레디언트의 안전마진도 없어지는 셈이지요. 

출처 : 호갱노노

성남 구도심도 2년내 입주물량이 상당하여 조정이 불가피할 거 같긴합니다.  이렇게 생각하면 장위자이레디언트의 1순위 청약경쟁률도 이해가 가기는 합니다.