둔촌주공 저평가일까?(22.12.7.)

 

 현재 서울시 강동구 둔촌동에 위치한 둔촌주공 아파트 1순위 청약 결과가 나왔습니다. 3,695가구를 모집하는데 총 13,647명이 신청을 해서 평균 3.69:1의 경쟁률을 기록하였습니다. 준강남권에 버금가는 입지임에도 불구하고 1순위 청약 경쟁률이한 자리수의 경쟁률을 보였는데요, 과연 가격적으로 비싸서였을까요? 제가 이번시간에 둔촌주공이  과연 가격적으로 저평가인지 아닌지 여부를 파헤쳐보겠습니다. 

 

1. 인근 준신축 아파트와의 가격 비교

 둔촌동에는 연식이 오래 되지 않은 아파트들이 별로 없습니다. 그나마 연식이 너무 되지 않고, 상품성 있는 아파트로는 둔촌푸르지오가 있습니다. 둔촌푸르지오는 2010년 800세대 아파트로서,  현재 34평 기준 14억 호가를 형성하고 있습니다.(중층, 최저가)  한편 둔촌주공은 34평 기준 분양가가 13억대인데, 2025년 1월에 입주 예정입니다. 다시 말하면 15년 젊은 아파트인데도 1억정도 저렴하다고 볼 수 있겠습니다. 심지어 둔촌푸르지오보다 둔촌주공이 입지가 더 좋음에도 말이죠.

그러면 둔촌주공은 2025년 1월 입주할 때 가격이 어느 정도로 책정되는지 직관적으로 알아보겠습니다. 

 

1) 둔촌푸르지오 vs 둔촌주공 (현재시점)

현재 시점 기준으로 둔촌푸르지오는 둔촌주공보다 15살 나이가 많다고 볼 수 있습니다. 이를 연간 물가상승률은 2%로 잡고 둔촌주공의 적정가격을 계산하면 14억 x[1+(0.02*15)] = 18.2억입니다.

2) 둔촌푸르지오 vs 둔촌주공 (입주시점)

마찬가지로 물가상승률을 연간 2%로 잡고 둔촌주공이 입주될 때 까지의 기간을 2년으로 보면 18.2억 x [1+(0.02*2)] = 18.92억 입니다.  2년 후에 분양가보다 무려 6억 가까이 높은 가격입니다. 

2. 비슷한 급지 아파트와의 가격 비교

강동구 둔촌동은 과거 데이터를 봤을 때 성동구의 행당동과 비슷한 가격대를 형성했습니다.

출처 : 손품왕

위는 강동구 둔촌동의 둔촌푸르지오와 성동구 행당동의 두산위브 아파트 실거래가 그래프입니다. 딱봐도 비슷한 급지겠다는 느낌이 오시죠?  행당동에서 그나마 젊은 아파트로 두산위브 옆에 서울숲행당푸르지오(2011년 457세대) 아파트가 있습니다.

출처 : 네이버부동산

서울숲행당푸르지오는 현재 34평 중층매물 호가(입주가능)가 13억 5000만원에 형성되어있습니다. 둔촌푸르지오 호가보다 5000만원 가량 낮네요. 

위에서 했던 방식으로 똑같이 접근해보겠습니다. 

 

1) 서울숲행당푸르지오 vs 둔촌주공 (현재시점)

현재 시점 기준으로 서울숲행당푸르지오는 2011년식이기 때문에 2년후 입주 예정인 둔촌주공보다 14살 나이가 많다고 볼 수 있습니다. 이를 연간 물가상승률은 2%로 잡고 둔촌주공의 적정가격을 계산하면 13.5억 x[1+(0.02*14)] = 17.28억입니다.

2) 서울숲행당푸르지오 vs 둔촌주공 (입주시점)

마찬가지로 물가상승률을 연간 2%로 잡고 둔촌주공이 입주될 때 까지의 기간을 2년으로 보면 17.28억 x [1+(0.02*2)] = 17.97억 입니다.  2년 후에 분양가보다 무려 5억 가까이 높은 가격입니다. 

 

3. 정리

 현재 둔촌주공은 가격적으로 봤을 때 인근 준신축이나 동급입지의 준신축 대비 5억~6억가까이 안전마진이 있다고 보시면 될 거 같습니다. 단 여기에는 전제 조건이 있습니다. 둔촌주공의 비교대상이었던 둔촌푸르지오와 서울숲행당푸르지오 가격이 떨어지지 않고 물가상승률만큼 올라간다는 전에 하에 나온 결과입니다. 두 아파트의 가격이 하락한다면 그만큼 둔촌주공의 안전마진도 깎이는 것이지요.

 

 현재 급격한 금리인상과 대출규제로 부동산 심리가 최악에 치닫고 있는 상황에서 두 아파트는 과연 호가를 버텨줄까요? 둔촌주공 1순위 청약 경쟁률은 위와 같은 외부요인과 내부요인이 혼합된 현재 매수자들의 심리를 잘 보여준 결과라고 보시면 될 거 같습니다.