구미시 아파트의 미래는?

현재 구미시의 분위기는?

구미시 매매지수는 2020년 5월 상승 전환하여 상승흐름을 보이다가 현재 외부요인(대출규제, 급격한 금리 인상 등)으로 인해 보합권의 흐름을 보이고 있습니다. 그리고 구미시 전세지수는 2020년 6월 상승 전환을 하여 계속 상승하다가 현재는 매매지수와 마찬가지로 보합권의 흐름을 보이고 있는 상황입니다. 그래도 요즘같이 심리가 안 좋은 상황 속에서도 전세가 버티고 있는 건 현재 입주하는 물량이 과하지가 않기 때문입니다.  단지를 예로 들어보겠습니다. 구미의 대장은 도량 롯데캐슬 골드파크인데 매매가는 빠지고 전세가는 올라가면서 갭이 8000만 원밖에 되지 않습니다. 이와 같은 분위기는 포항도 마찬가지입니다. 포항도 2022년에 물량이 많이 없어서 전세가는 오르는데 외부요인 등으로 매매가는 떨어지면서 포항의 대장인 포항 자이 역시 갭 8000만 원으로 등기를 칠 수 있는 상황입니다. 

구미의 향후 흐름은 어찌 될 것인가?

 현재 구미의 대장아파트는 비슷한 수준의 도시들 대비 가격이 높은 편이 아닙니다. 즉 저렴하다는 뜻입니다. 

그런데 문제는 2024년에 맞을 공급폭탄입니다. 현재 2022년 10월 기준 등기를 친다고 가정했을 때 2년을 보유하고 2024년 10월에 제 가격에 매도하기가 쉽지 않은 상황입니다. 같은 경북 생활권인 경주, 포항도 2024년 물량이 상당하기에 낙관을 점치기가 힘든 상황입니다. 현재는 미분양이 별로 없지만 2024년 물량을 제대로 소화하지 못해 준공 후 미분양이 발생하게 된다면 심리가 악화되어 한동안은 어려운 상황에 봉착하게 될 것입니다.

그렇다면 어떻게 대처를 해야할까?

 만약 구미에 이미 투자하고 계신 분이라면 2023년에는 매도하고 나와야 하지 않을까 싶습니다.  2023년 하반기로 갈수록 입주물량에 대한 심리 악화로 호가가 많이 떨어질 것으로 예상되기 때문입니다.

 그리고 구미에 관심이 있어서 투자를 할지 고민하는 분이 계실 텐데 저라면 구미는 투자하지 않겠습니다. 과거 구미 매매지수는 입주물량과의 상관관계가 상당히 높았습니다. 즉 입주물량이 많으면 매매지수는 떨어지고, 입주물량이 적으면 매매지수는 높아지는 경향이 있었다는 것입니다. 이런 상황에서 굳이 2024년 물량 폭탄을 맞을 필요는 없기 때문에 다른 지역을 투자 대상으로 삼겠다는 겁니다.

 행여나 투자에 오랜 경험이 있으시고, 리스크 감수하는 걸 즐기시는 분이라면 법인 명의로 요즘 같은 분위기 안 좋을 때 가격을 좀 더 깎아서 매전 갭을 적게 해서 외부 매크로 환경이 개선되는 시점에 빠져나오는 방법도 가능할 거 같긴 합니다.

 하지만 저는 구미 투자에 있어서는 전자를 추천드립니다. 투자란 항상 보수적으로 보면서 리스크를 대비해야 오래 살아남을 수 있고 그러다 보면 더 좋은 기회들이 찾아올 것이기 때문입니다.