현재 미분양이 증가하는 지역은? (Feat. 제주시)

미분양이 늘어난다는 것의 의미는?

미분양은 크게 준공 전 미분양과 준공 후 미분양(악성 미분양)으로 나눠 볼 수 있습니다. 준공 전 미분양은 입주 2~3년 전에 분양 시(선분양) 완판이 안 된 경우를 말하고, 준공 후 미분양은 아파트가 다 건설되고 나서 입주할 때도 분양이 다 되지 않은 상태를 말합니다. 즉 준공 후 미분양 즉 악성 미분양이 급격하게 증가하는 시기는 해당 지역의 심리가 매우 안 좋고 사람들이 신축에 대한 수요가 매우 낮은 상태라고 보시면 됩니다. 신축에 대한 수요도 낮다 보니, 구축에 대한 수요도 높지 않을 것이라는 것을 알 수 있습니다. 이처럼 미분양 데이터를 통해서 사람들의 심리와, 신축에 대한 수요, 투자 유의 지역 등을 캐치해 낼 수 있습니다. 

 

미분양이 늘어나는 지역 TOP10은 어디일까?

2022년 8월 기준 미분양이 가장 많이 늘어난 top10지역을 말씀드려보겠습니다. 

1위 : 경북 포항시 (4209세대)

2위 : 대구 수성구 (2073세대)

3위 : 대구 달서구 (2049세대)

4위 : 대구 남구 (1633세대)

5위 : 경북 경주시 (1540세대)

6위 : 전남 광양시 (1249세대)

7위 : 대구 동구 (1234세대)

8위 : 대구 중구 (967세대)

9위 : 경기 양주 (914세대)

10위 : 제주 제주시 (722세대)

위 지역들의 공통점은 무엇일까?

2022년 8월 기준 미분양이 많이 증가한 10개 지역을 보면 현재 입주물량이 많거나, 2년 내 입주예정 물량이 많다는 공통점이 있습니다. 그리고 또 하나의 공통점은 위 지역들 대부분 하락을 맞고 있다는 점입니다. 아무래도 미분양이 발생했다는 것은 수요와 공급 부분을 놓고 봤을 때 공급량이 늘어났다고 볼 수 있기 때문에 매매 가격은 하방 압력을 받을 수밖에 없습니다. 여기에 악성 미분양까지 터져주면 그 하방 압력이 더 거세진다고 보시면 됩니다. 

 그런데 특이한 점은 제주시의 미분양 수치입니다. 제주시는 현재 입주물량도 없고 향후 몇년 간은 물량 청정 지역입니다. 그런데 왜 미분양이 발생했을까 생각을 하다가 제주도에서 최근 완판 되지 않은 단지가 어디인지 살펴보았더니 그 답을 찾을 수 있었습니다. 완판 안된 단지들 대부분이 근처에 아무것도 없는 허허벌판인 곳이 많았습니다. 생활 인프라가 조성이 안되다 보니 현재와 같은 안 좋은 매크로 환경(급격한 금리 인상, 대출규제) 속에서의 분양이 잘 될 리가 없는 것입니다. 

제주시 미분양은 늘어나고 있지만 워낙에 입주물량 자체가 없기 때문이지 매매지수는 버텨주고 있는 모습입니다. 

투자를 조심해야 하는 지역은 어디일까?

 일단 미분양이 많이 증가했다는 거 자체가 유의해서 접근해야하는 지역이라고 볼 수 있습니다. 제주시 제외 9개 모든 지역이 2년 후에도 입주예정 물량이 어마어마하기 때문에 현시점에 투자하는 것은 상당히 리스크 있다고 볼 수 있습니다. 

 하지만 위기 끝에 기회는 있다는 말이 있듯이 지금은 투자에 유의를 해야겠지만 2년 후 미분양이 소진되는 시점, 특히 준공  후 미분양이 소진되는 시점이 기회 일 거 같습니다. 관심 지역을 모니터링하다가 좋은 지표들이 많이 포착되는 그때 가장 좋은 입지의 똘똘한 아파트에 투자를 할 수 있다면 큰 보상이 뒤따라올 것이기에 항상 부동산 공부를 꾸준히 해야 할 것입니다.