전세가율이 오르고 있는 지역 중 관심가져야 할 곳은?

현재 전세가율이 오르고 있는 곳은?

현재 기준(2022년 10월) 1년 전 대비 전세가율이 우상향 추세에 있는 지방 도시(지방광역시 제외)는 아래와 같습니다.

-. 충청북도 : 청주 상당구, 청주 서원구, 충주

-. 충청남도 : 공주

-. 경상남도 : 창원 성산구, 창원 의창구, 김해

-. 경상북도 : 포항 북구, 구미, 김천

-. 전라남도 : 광양

그렇다면 어느 곳을 더 관심있게 지켜봐야 하는가?

저는 일단 지방은 수급 즉 수요와 공급을 가장 중요하게 봐야 하는 요소라고 생각합니다. 법인명의로 매수를 하지 않고 개인명의로 매수를 한다는 가정하에 취득하고 2년 후 일반과세로 매도를 하는 것이 통상적인 수순입니다. 그렇다면 아무래도 2년 후의 물량을 더 주의 깊게 봐야 한다는 뜻인데, 현재 기준(2022년 10월) 2년 후 매도를 가정한다고 했을 때 2024년에 입주물량이 적은 곳은 아래와 같습니다.

-. 충청북도 :  청주 상당구, 청주 서원구

-. 충청남도 : 공주

-. 경상남도 : 창원 성산구, 창원 의창구, 김해

-. 경상북도 : 김천

수급 외에 또 봐야 하는 요소는 무엇인가?

사실 아파트는 제일 중요하게 가치평가를 해야 하는 것은 가격입니다. 산이 높으면 골이 깊다는 말이 있듯이 가격이 많이 올랐으면 공급이 많이 없어도 가격이 떨어질 수 있는 게 현실이기 때문입니다. 그렇기에 선정된 상기 지역들의 3년 동안(2020년부터 2022년 10월까지) 매매지수 증감률을 살펴보겠습니다.

-. 청주 상당구 : 18.7%

-. 청주 서원구 : 20.5%

-. 공주 : 26.8%

-. 창원 성산구 : 26.8%

-. 창원 의창구 : 20.7%

-. 김해 : 18.8%

-. 김천 : 14%

일단 상승률 측면에서 봤을 때는 김천, 청주 상당구, 김해, 청주 서원구, 창원 의창구가 매력적으로 보입니다.  

위 도시들 중에 3 도시만 뽑자면?

결론부터 말하면 저의 선택은 청주 상당구, 청주 서원구, 창원 의창구입니다.

김천이 제외된 이유는 경상북도 소재의 도시이기 때문입니다. 경상북도는 2024년에 과공급 상태에 놓이게 되는데 이는 경상북도 전역에 안 좋은 영향을 줄 것입니다. 

김해가 제외된 이유는 덜 오르긴 했지만 수급적인 부분이 신경 쓰이기 때문입니다. 2023년에는 김해 자체 입주예정 물량이 많고 2024년에는 부산 강서구 에코델타시티의 물량이 많습니다. 2023년부터 2024년까지 물량폭탄을 때려 맞는 도시는 아무래도 보수적으로 접근해야 할 것입니다. 

 

최종 선정된 지역들 접근 전략은?

청주 상당구, 청주 서원구, 창원 의창구는 가격적으로 아예 안 오른 지역들이 아닙니다. 그렇다고 모두 다 오른 것도 아닙니다. 다시 말하면 대세 상승기(2020년 ~2021년) 때 못 오른 지역들 위주로 흐름이 괜찮은 단지들을 관심단지에 등록을 하고 주기적으로 체크(매매 물량, 전세물량, 매매호가)한다면 좋은 매수 기회가 오지 않을까 생각합니다.