인천광역시의 미래는?

현재 인천광역시 분위기는?

2022년 5월부터 인천광역시 메 매지수가 하락 전환을 하여 현재까지 하락을 하고 있는 상황입니다. 전세지수도 2022년 5월부터 하락하기 시작하여 매매지수와 마찬가지로 하락세를 연출하고 있습니다.  그 이유는 역시 '산이 높으면 골도 깊다'로 설명할 수 있을 거 같습니다. 인천광역시는 2021년 전국 매매 상승률 1위로 무려 16.9%나 상승을 하였습니다. 이후 2022년에는 세종, 대구, 대전에 이어 안 좋은 흐름을 이어가고 있는 상황인데 어찌 보면 예상된 결과였다고 볼 수 있을 거 같습니다. 인천광역시의 하락세에 불씨를 지핀 건 많이 올라서도 있지만 가장 중요한 요인은 입주물량이 과다하기 때문입니다. 2022년부터 2025년까지 수요 대비 입주예정 물량이 많은 편입니다. 안 그래도 많이 올랐는데 입주물량까지 많다 보니 버틸 재간이 없었던 거 같습니다. 추가로 외부 매크로적인 요인(급격한 금리인상, 대출규제)등도 맞물려서 현재의 하락을 이끈 거 같습니다. 

인천 집값 더 떨어질까?

 집값이 떨어지는 요인은 여러가지가 있습니다. 제가 생각하는 요소는 심리, 입주물량, 미분양 등이 있는데 위 요소들을 종합해보면 인천광역시 하락세는 쉽게 진정되지는 않을 거 같습니다. 물론 상품성이 안 좋은 단지들은 더 떨어지는 건 당연지사입니다. 물론 하락률을 정확히 예측하는 건 신의 영역이지만 과거 데이터를 복기해 봤을 때 어느 정도 떨어질지 대략적으로라도 판단이 가능하다고 봅니다.

 실제 단지를 예로 들어보겠습니다. 현재 인천광역시 30평형대의 대장아파트는 송도 더샵 퍼스트 파크 15블록입니다. 하락률만 놓고 봤을 때 실거래가 기준 30% 정도가 하락했습니다. 금액으로 봤을 때 4억 4000만 원이 떨어진 건데 저는 여기서 더 떨어질 수는 있다고 생각합니다. 심리적인 요인으로 -10%+@, 입주물량 -10%+@, 미분양 -10%+@, 상품성 +@인데 현재 -30% 떨어졌으므로 +@ 부분이 남았다고 생각합니다. 물론 더샵 퍼스트 파크 15블록 정도면 상품성은 괜찮은 단지이니 상품성 부분은 넘어간다고 쳐도 다른 요소들에 있어서 악화될 소지가 있기 때문입니다. 

 좀 더 더샵퍼스트파크15블록 단지를 자세히 살펴보면, 매매 매물, 전세매물이 쌓이는 추세가 아닙니다. 재밌는 부분은 그런데도 매매호가, 전세호 가는 빠지고 있다는 것입니다. 그런데 연수구 입주예정 물량이 2023년, 2024년 모두 어마어마합니다. 즉 입주물량이 증가하니 미분양이 쌓일 가능성이 있고 이는 심리에도 영향을 미칠 것이기 때문에 한동안은 쉽지 않은 상황으로 이어질 것입니다. 

인천광역시의 장밋빛 미래는 없는 것인가?

 인천광역시는 단기적으로는 수급때문에 힘들 수는 있지만 장기적으로 봤을 때는 예전과 다른 위상일 것이라고 생각합니다. 현재 광역시 중 인천광역시만 인구가 늘어나고 있는 추세입니다. 인구가 유입이 되려면 일자리가 증가하든, 새 아파트가 생기든, 교통망이 들어서든지 해야 하는데 인천은 저 3가지 요소가 점점 충족되고 있기 때문에 장기적으로 봤을 때는 괜찮을 수 있다는 것입니다. 송도는 아직 개발 중인 곳이라 고급 일자리가 점점 더 증가할 거고 일자리가 생기면 인구는 늘어날 것이기 때문에 집값에도 영향을 줄 것입니다. 남동구도 GTX-B노선이 현재 구상 중에 있고, 일자리도 늘어나고 있는 추세입니다. 서구는 신도시(검단신도시, 루원시티, 청라신도시) 효과로 인구를 끌어올 것입니다.  이렇게 인천은 여러 가지 호재들이 현재 진행 중인 상태입니다. 이런 여러 가지 긍정적인 요인들 때문에 인천을 과거의 잣대로만 판단하기에는 무리가 있어 보입니다.