재건축 부담금 합리화 방안 어떻게 바라봐야 할까?

재건축 부담금 합리화 방안의 취지는?

그동안 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다 보니 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래됐는데, 이는 재건축이 지연되고 보류되는 등의 문제를 야기시켜 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 초래했습니다. 이러한 부분을 개선코자 국토부에서는 재건축 부담금 합리화 방안을 도입을 한 거 같습니다. 

 

재건축 부담금 합리화 방안의 주요 내용은?

1. 부과기준 현실화

재건축 부담금 면제금액을 현행 3000만 원에서 1억 원 이하로 상향하고, 부과구간도 2000만 원에서 7000만 원 단위로 확대됩니다.

2. 부과 개시 시점 조정

부담금 기준 시점을 추진위원회 승인에서 조합설립 인가일로 조정됐습니다.

3. 공공기여 감면 인센티브

재건축을 통한 공공주택 공급 확대 유도를 위하여 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 재건축 부담금 산정 시 초과이익에서 제외됩니다. 

4. 실수요자 배려

1세대 1 주택자에게 보유기간에 따라 최대 50%까지 재건축 부담금을 감면하게 됩니다. (단, 준공시점 1세대 1주택자로서 보유기간은 1주택자 기간만 인정됩니다.)

 

재건축 부담금 합리화 방안의 효과는?

 국토교통부에 따르면 재건축 부담금 예정액이 이미 기통보된 84개 단지 대상으로 봤을 때 38곳은 부담금이 면제, 1000만 원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가, 1억 원 이상 부과 예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소하는 효과가 있다고 합니다.

 하지만 저는 실질적인 효과는 당장에는 없을 거 같습니다. 그 이유는 현재 최악의 매크로 환경(급격한 금리 인상, 우크라이나-러시아 전쟁으로 인한 물가 상승, 대출 규제)으로 인하여 심리가 많이 위축된 상태이기 때문입니다. 그나마 재건축 속도가 빠른 강남 지역, 여의도 지역 등이 먼저 주목을 받을 것이라 생각하는데 그 외의 수도권 내 재건축 대 아파트 단지는 장기적으로 바라봐야 한다고 생각합니다. 

 추가적인 제 생각을 좀 더 말씀드려보면, 강남 여의도 등 현재 재건축 추진 중인 곳도 주목을 해야 되겠지만, 저는 지방의 재건축 단지들에 대한 관심도 가져야 한다고 생각합니다. 이유는 국토교통부 재건축 부담금 합리화 방안 보도자료 전문의 Q&A를 보시면 알 수 있습니다. 여기서 '지방의 경우 부과 단지 수가 65% 이상 대폭 감소', '소액 부과 단지가 많은 지방에 부담금이 크게 줄어드는 효과', '지방에 30년 이상의 아파트 비율이 높은 점' 이렇게 구구절절 명시를 해놓은 걸 봐서는 지방 재건축 부담금 완화에 좀 더 초점이 맞춰진 느낌이 있기 때문입니다.

 

재건축 부담금 합리화 방안 발표 이후 어떻게 대응할 것인가?

저는 앞서 말씀드렸듯이 정부가 지방 재건축 활성화에도 주목을 하고 있다고 판단, 향후 흐름이 괜찮을 것이라 판단되는 지방의 재건축 연한이 도래된 아파트들이나 현재 재건축이 추진되고 있는 아파트들을 좀 더 모니터링해서 매수 타이밍이 오게 된다면 적극적으로 대응해 나갈 것입니다. 제가 이렇게 계획을 구상할 수 있는 데에는 지방 소도시 재건축 단지들은 지금까지 생각보다 가격이 많이 안 오른 곳이 제법 있기 때문에, 정책 기조에 힘입어 조금 더 상승기류가 흐를 가능성이 있지 않을까 생각하기 때문입니다.