반포주공1단지 73억 찍은 이유는?

반포주공 1단지의 정체는?

 강남, 대단지, 학군, 역세권, 한강변  등 모든 조건을 갖춘 아파트(1973년 3590세대)로서 LH의 전신인 대한 주택공사가 건설한 최초의 대단지 아파트입니다. 어떤 동이든 도보로 지하철 구반포역, 동작역, 신반포역까지 이동할 수 있고, 신세계백화점(강남점), 고속터미널이 버스 두 정거장 거리에 위치하고 있으며, 한강공원을 걸어서 갈 수 있다는 장점도 갖고 있습니다.  또한 명문학군(세화여자중학교, 반포중학교 등)이 형성돼 있다는 점 또한 큰 메리트로 볼 수 있습니다.  참고로 세화여자중학교, 반포중학교는 서초구내에서 학업성취도 순으로 나열을 했을 때 모두 10위 안에 속하는 학교들입니다. 

반포주공 1단지 어떻게 변모하나?

 반포주공1단지에 앞서서 반포주공 2단지, 반포주공 3단지는 2009년 각각 '반포 래미안퍼스티지', '반포자이'라는 이름을 얻고 재건축이 됐습니다. 반포주공 1단지 같은 경우 당시 새로 짓는 가구수를 기존 가구 수의 1.4배 정도로 제한한 세대 밀도 규제 때문에 추진력을 얻지 못했고, 이 규제가 완화된 2010년 이후 재건축에 속력이 붙었습니다. 

 여러 우여곡절 끝에 현재 1,2,4주구 / 3 주구 이렇게 나뉘어 재건축이 추진되고 있습니다. 1,2,4 주구는 현대건설이 '반포 디에이치 클래스트' 3 주구는 삼성물산이 '구반포 프레스티지 바이 래미안'으로 탄생시킬 예정입니다.

현재 부동산 하락기임에도 불구하고 거래가 활발한 이유는?

1) 사업이 사실상 막바지 단계에 이르렀기 때문입니다.

현재 1,2,4주구와 3 주구 모두 이주를 완료한 후 철거가 진행 중에 있습니다. 재건축 사업에서 이주가 완료되면 보통 분쟁 가능성은 크게 줄어들어서 큰 변수만 없다면 이후 단계인 철거, 착공, 준공까지는 순조롭게 진행될 가능성이 높아 보입니다. 

2) 윤석열 정부가 재건축 초과이익 환수제 완화 정책을 펼치고 있기 때문입니다.

3주구(구반포 프레스티지 바이 래미안) 같은 경우 1,2,4 주구와는 달리 2017년 12월 31일까지 관리처분계획인가를 신청하지 못하여 재건축 초과이익 환수제 대상 단지입니다. 2020년에 서초구청으로부터 재건축 초과이익 환수제 부담금 예상금액을 가구당 4억 200만 원으로 통보받았는데, 2022년 현재 10억 원이 넘는 집값 상승으로 인하여 재건축 초과이익 환수제 부담금도 더 늘어날 것으로 보입니다.  그런데 정부에서 재건축 초과이익 환수제 부담을 줄여줄 것이라는 기대감 때문에 반포주공 1단지를 매수하려는 사람이 늘어나고, 거래량이 늘어나니 지금 같은 암울한 분위기 속에서도 신고가 73억을 찍은 것이라 볼 수 있겠습니다. 

3) 내년 상반기 착공 시점 이후에는 매물이 크게 줄어들 가능성이 높기 때문입니다.

2023년 상반기로 예상되는 착공 시점 이후에는 10년보유, 5년 거주자 등의 매물만 조합원 지위 양도가 가능합니다. 즉 2023년 이후에는 매물이 크게 줄어들 가능성이 높다는 것입니다. 그래서 착공 전에 팔려는 조합원과 반포주공 1단지를 호시탐탐 노리는 매수자들의 이해관계가 맞아 거래량이 크게 늘어난 것이라 생각합니다.