역전세, 역월세 현상 어떻게 대비해야 할까?

역전세/역 월세 현상이란 무엇인가?

 역전세 현상이란 전세 시세가 계약 당시보다 하락하여 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 말합니다. 

 마찬가지로 역 월세 현상은 전세 계약 만기가 도래한 임차인이 전셋값을 낮춰달라고 할 경우 전세금을 돌려주기 어려운 임대인이 은행 이자 수준으로 월세를 매달 임차인에게 내줘 계약을 연장해야 하는 상황을 말합니다. 

역전세/역 월세 현상이 왜 발생할까?

 먼저 역전세 현상은 최근 몇 년 새 집값이 급등함에 따라 온갖 대출을 끌어모아 주택을 구매했던 투자자들이 너무 많아서 억 단위의 전세금을 돌려줄 여력이 없기 때문에 발생한다고 볼 수 있습니다.

 또한 임차인 입장에서도 중개수수료, 이사비용 등을 감안해 봤을 때 매달 월세를 받고 계속 거주를 하는 것도 나쁠 것이 없기 때문에 역 월세 현상이 발생하는 것으로 보입니다. 

 

역전세/역 월세 현상을 대비하는 방법은?

1) 입주예정물량이 수요 대비 과한 지역에 입주는 피하는 것입니다.

 역전세/역월세 현상은 최근 대구, 세종 등 아파트 입주 물량이 과한 지역에서 주로 나타나는 현상입니다.

그렇다면, 입주 물량이 과한 지역에 입주를 하지 않는다면 역전세 현상이 발생할 확률을 줄일 수 있을 것입니다.

 현재 입주했을 때 2년 후 역전세를 맞지 않을 안전할 곳은 울산 남구, 울산 북구, 광주 남구, 광주 광산구, 광주 서구, 춘천, 청주, 제천, 창원, 진주, 통영, 전주, 여수, 목포 등으로 보입니다. 

 반대로 역전세가 날 확률이 높은 지역은 인천 연수구, 인천 계양구, 인천 중구, 인천 미추홀구, 순천, 광양, 대전 동구, 대구 중구, 대구 달서구, 대구 남구, 대구 동구, 강릉, 천안, 아산, 익산, 순천, 광양 등으로 보입니다. 

2) 계약에 앞서 인근 지역 전셋값과 입주를 앞둔 매물 전셋값을 꼼꼼히 비교해봐야 합니다. 

다시말하면, 계약을 체결하기 전에 인근 중개사무소 여러 곳을 방문하여 해당 주택 시세와 인근 시세를 비교를 해야 한다는 뜻입니다. 또한 등기부등본을 발급받아서 선순위 담보와 보증금의 합계가 해당 주택 시세의 70~75% 이내인 매물을 계약하는 것도 방법일 것입니다. 

3) 이미 전세계약을 마쳤다면, 전세반환 보증에 가입하여 전세보증금을 안전하게 보호해야 합니다.

 계약 기간이 만료되면 HUG나, SGI로부터 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

 HUG 전세보증금반환보증의 보증금액은 수도권 7억 원 이하, 기타 지역은 5억 원 이하입니다. SGI 전세금보장 신용보험의 경우 아파트는 금액 제한이 없고 일반 주택은 10억 원 이하면 보증금 전액이 보장됩니다. 

 그리고 가입 가능 기간도 종류마다 조금씩 다릅니다. HUG의 경우 보증 가입을 신청하려면 전세 계약 기간이 절반 이상 남아 있는 상태에서 계약 기간이 1년 이상일 때 가능합니다. SGI는 전세 계약 기간이 1년 이상 남아 있고, 임대차 계약 개시일로부터 10개월이 지나지 않은 시점에 가입을 할 수 있습니다.