세종시 아파트의 미래는?

현재 세종시의 분위기는?

세종시는 2021년 10월 대출규제가 시행되던 시점에 매매/전세지수가 하락 전환을 하여, 2022년 10월 현재 1년 전 대비 매매지수는 5.6% 하락, 전세지수는 9.2% 하락한 상태입니다.  또한 KB시계열을 통해 세종시 매매 증감률을 모니터링해보면 감소폭이 점점 더 커지고 있는 상황입니다. 즉 현재 세종시 분위기는 상당히 안 좋다는 것을 알 수 있습니다. 

세종시 향후 긍정적인 부분이 있을까?

현재 세종시 분위기는 암울하지만 그래도 긍정적인 부분들이 있어서 말씀드릴까 합니다.

1) 향후 입주 예정물량이 감소 추세에 있습니다.

세종시는 2015년부터 2021년까지 공급량이 수요 대비 적지 않았습니다. (사실 세종시는 새롭게 조성된 곳이고, 인구가 계속 늘어나는 곳이기 때문에 적정 수요를 기준 잡는 것이 힘들기는 합니다.) 그러나 2022년부터 2025년까지 향후 입주가 예정되어있는 물량이 많지 않습니다. 또한 세종시 생활권인 도시가 대전, 청주가 있는데 같이 묶어서 봐도 2024년까지는 수급이 나쁘지 않은 것으로 보입니다. 

2) 전세시장강도가 아래꼬리를 보이고 우상향하고 있습니다.

전세시장강도가 현재 -207로 안 좋은 상황이긴 하지만, 22년 5월 저점을 찍고 계속 상승하고 있는 상황입니다. 전세시장 강도가 올라오고 있다는 말은 전세 유입세가 늘어나고 있다는 말이고 이는 세종시 전세가 상승하여 매매가까지 상승시킬 수 있는 부분이기 때문에 중요하게 모니터링해나가야 될 부분 같습니다. 

3) 매매로 나온 매물수가 감소 추세에 있습니다.

2022년 6월 매물수가 고점을 찍고 현재 매물들의 갯수가 줄어들고 있는 상황입니다. 매물들의 개수가 줄어든다는 말은 매물들 호가가 올라갈 확률이 높고, 호가가 올라가면 매매 실거래가가 상승할 확률도 높아지기 때문에 주기적으로 체크를 해야 할 부분인 거 같습니다.   

어떤 부분을 체크해나가야 할까?

앞서서 모니터링 해야 될 사항들을 말씀드리긴 했지만 추가로 더 알려드리고자 합니다.

1) 전세가율

세종시 전세가율을 계속 체크해나가야 할 거 같습니다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가가 얼마인지를 나타내 주는 비율인데 세종시는 매매가가 큰 폭으로 상승했던 지역이라 다른 지역 대비 전세가율이 월등히 낮은 상태입니다. 이 전세가율이 높아야 매매 전세 갭이 줄어들어 투자자들이 유입이 잘 될 것이기에 타이밍에 있어서 아주 중요한 지표라고 볼 수 있습니다. 세종시 전체 전세가율은 물론 개별 관심 단지의 전세가율을 체크하여 적절한 시점이 언제일까 생각해보는 게 좋을 거라고 생각합니다. 

2) 세종시 대장아파트 매물 개수, 매물호가

다른 여러 지표들도 모니터링 하여야 되겠지만, 매물 개수는 앞서 말씀드렸던 대로 여러 지표의 선행 데이터가 될 수 있습니다. 매매 매물 개수, 전세 매물 개수가 상승하는 추세인지 감소하는 추세인지 체크하고 그에 따른 매물 호가도 어떤 향방을 보이는지 체크를 해나가야 될 거 같습니다.