은마아파트 지금 매수해도 좋을까?

은마아파트의 정체는?

 지하철 3호선 대치역 초역세권 아파트로서 대지 23만 9224m2에 14층 규모 건물 28개 동 총 4424가구로 이루어진 강남구 재건축의 상징적인 단지라고 볼 수 있습니다. 

 은마아파트는 1999년 재건축 추진위를 구성하고 나서 20년 넘게 사업을 추진하였지만 매번 무산되었습니다. 하지만 최근 서울시 도계위에서 은마아파트 정비계획에 관한 안건을 논의하면서 조건부 상정 계획을 밝힘에 따라 재건축 기대감이 높아지고 상황입니다.  현재 개포주공 1단지(개포 디에이치 퍼스 티어 아이파크, 6702세대) 이어 강남구에서 두 번째로 큰 규모를 자랑하고 있습니다. 

 

은마아파트 이번에는 재건축 가능성은?

 서울시는 최근 도계위에서는 분과위원회를 열고 은마아파트 정비계획에 관하여 논의를 했는데 8가지 보완사항이 필요하다는 의견을 제시했습니다. 이러한 의견이 은마아파트 정비계획에 반영이 된다면 도계위 심의 의결 안건으로 상정할 수 있는데, 조합 측에서 모든 항목을 수용할 수 있는 만큼 재건축 사업이 신속하게 추진될 가능성이 높아 보입니다. 

 8가지 보완사항은 주로 건축물 배치계획과 공공 기여 방안에 초점이 맞춰진 상태입니다. 조합에서는 이러한 지적 사항은 민감한 부분이 아니기 때문에 바로 보완할 수 있다는 입장을 밝히고 있습니다. 과거 여러 차례 재건축 사업 지연을 겪은 바 있기 때문에 더 이상 사업이 지체 되어서는 안 된다고 생각하기 때문입니다.

 추가로 올해 서울시가 35층 룰 규제를 없애기로 하면서 은마아파트가 첫 적용 단지가 될 것이라는 기대감이 있습니다. 하지만 수십년 이상 정비사업이 지체되면서 현실적으로 사업을 빠르게 진행하는 것이 더 낫다는 의견들이 많아서 무리하게 50층을 밀어붙이지는 않고 기존 안을 보완하는 방향으로 갈 것으로 보입니다. 

 

과거 은마아파트 재건축 사업 추진 실적은?

은마아파트는 1999년 재건축 사업을 시작했지만 여러 차례 정비사업이 무산되어 23년째 답보 상태에 있습니다. 2002년 7월 삼성물산과 LG건설을 시공사로 선정했지만 이후 안전진단에서 3차례나 탈락했고, 2012년에는 단지 내 도로와 사업 추진 방식을 놓고 주민 간 이견으로 정비계획안 처리가 무산되었습니다. 2017년에는 49층 재건축 안이 서울시 반대로 막혔습니다.  그렇기에 앞서 말했듯이 조합에서 이번에는 보완사항을 맞춰가면서 정비사업에 박차를 가하기 위한 노력을 할 것으로 보입니다.

 

은마아파트 얼마나 떨어졌나?

 2021년 11월 34평 기준 최고 실거래가 28억 2000만원을 찍고 현재  중층 기준 25억 정도의 호가를 형성하고 있습니다.

최고가 대비해서는 3억 2000만원정도 하락한 상황인 것입니다. 가격이 하락한 이유로는 금리인상, 토지거래허가구역지정, 재건축여부 불투명 등이 있는데, 업계의 한 관계자의 말을 빌리자면 10월 중 도시계획위원회에 상정되고 도시계획위원회 통과까지 이루어진다면 현재 나온 매물도 회수되어 호가가 올라갈 가능성도 있다고 합니다. 

 제 개인적인 의견으로는 이런 핵심지의 입지 좋은 아파트는 지금과 같이 심리가 안 좋은 시기에 싸게 네고하여 잡는 것이 좋다고 생각합니다.