외지인 매수가 증가하고 있는 지역 투자해도 괜찮을까?

 

최근 매일경제 기사에 외지인 매수가 증가하고 있는 지역에 관한 내용이 실려 이와 관련해 포스팅을 해보고자 합니다.

 

목차

외지인 매수가 증가하고 있는 곳은?

 충북 충주, 충남 아산, 충남 천안, 충북 음성, 강원 원주가 외지인 매입 비중이 30% 이상(2022.6월~8월)인 지역들입니다. 

공통점으로 기업이 유치되고 있다는 점인데 이 부분을 호재로 보고 타 지역 대비 부동산 시장이 선방하고 있다고 기사에 언급되고 있습니다. 하지만 KB시계열(22.10.17일 기준)에서 확인한 결과 기사 내용과는 사뭇 다른 점이 있다는 것을 발견할 수 있었습니다.

20221017_주간시계열.xlsx

16.04MB

 강원도 원주시는 타지역 대비 선방하고 있는 게 맞지만, 그 외의 충주나, 아산, 천안은 현재 타 지역들과 마찬가지로 하락세에 접어들고 있습니다. 물론 이게 일시적인 것일 수도 있겠지만, 저는 그 부분을 판단함에 있어서 일자리의 호재가 크게 당락을 좌지우지할 거 같지는 않습니다. 

부동산 집값에 중요한 요소는?

  물론 일자리가 증가하고 있는 부분은 부동산 가격에 있어서 긍정적으로 작용되는 건 맞습니다. 하지만 제 포스팅을 봐 오신 분들은 아시겠지만 저는 부동산 투자에 있어서 가장 중요하게 생각하는 부분이 가격과 수급입니다. 특히 수도권 외 지방 투자에 있어서는 저는 수급을 매우 중요하게 생각합니다. 

 수도권 같은 경우 특히 서울은 수급도 중요하지만 수급보다는 유동성이 더 중요하다고 생각합니다. 수급으로만 판단하기에는 안맞는 부분들이 많습니다. 그 이유는 서울은 가수요들 즉 투자수요가 많기 때문입니다. 강남 하면 대한민국 국민이라면 모두 갖고 싶은 것처럼 말입니다. 그렇기 때문에 아파트의 수요 공급으로만으로 서울 아파트 집값을 가늠하기는 매우 힘듭니다. 

 하지만 지방은 조금 다릅니다. 지방은 상대적으로 서울대비 가수요가 적기 때문에 수요와 공급에 따라서 아파트 가격이 좌지우지되는 경우가 상당히 많습니다. 그래서 매수하고 나서 2년 후 해당 지역의 입주예정 물량, 해당 지역 생활권의 입주예정 물량이 중요하다고 보시면 될 거 같습니다. 

 즉 정리하면 서울은 화폐의 유동성에 포인트를, 지방은 수급에 포인트를 두고 보시면 실패하는 투자는 하지 않을 거라고 봅니다. 

그렇다면 위에 언급된 지역들은 현재 투자하기 적합한 타이밍인가?

 일단 저는 보수적인 투자자 이기 때문에 인구수가 적은 군 단위지역에는 투자를 하지 않습니다. 그래서 충북 음성군은 제외를 하고 살펴보겠습니다.

1) 충북 충주 

2023년, 2024년 물량이 좀 되는 것으로 확인되는데 거진 다 충주 기업도시 입주물량입니다. 즉 충주의 본 도심 지역과는 생활권을 달리 하기 때문에 충주 집값에 수급이 크게 영향을 미치지는 않을 거 같습니다. 하지만 충주는 현재 가격적으로 많이 오른 부분은 있습니다. 이런 부분은 유념하셔야 될 듯싶습니다. 입주예정 물량 보는 사이트는 참고하시라고 링크 걸어두겠습니다. 

https://www.aptgin.com/root_main

부동산지인

2) 충남 아산

 2023년도에 입주예정물량이 엄청나다는 것을 부동산 지인 사이트에 들어가시면 확인하실 수 있습니다. 2024년도 수요 대비 공급이 과한 부분이 있습니다. 저는 이런 도시는 피합니다.

3) 충남 천안

사실 천안은 아산과 하나라고 보셔도 무방은 합니다. 지금은 하나하나 설명을 해드리는 것이기에 따로 말씀드리고 있는데 결론은 천안역시 2023년, 2024년 입주물량이 많기 때문에 피할 거 같습니다. 가격도 많이 오른 부분도 매력적으로 보이지는 않습니다. 

4) 강원 원주

 원주는 사실 입주물량이 많이 있는 편이 아닙니다. 하지만 가격적으로 많이 오른 부분은 있습니다. 제가 고민하고 있는 부분은 현재 강원도가 수도권과의 접근성이 점점 개선되고 있는 가운데 수급은 나쁘지 않고 가격은 좀 오른 거 같아서 옥석 가리기가 필요한 시점 같습니다. 현시점부터는 무지 성으로 사면 오르는 시장은 지났습니다.