청주시 아파트의 미래는?

현재 청주시의 분위기는?

청주시 매매지수는 2020년 5월부터 상승 전환을 하여 2022년 6월까지 상승 후 현재 하락세로 접어들었습니다.

전세지수는 2020년 7월부터 상승전환하여 2022년 8월까지 상승 후 현재 하락 흐름을 보이고 있습니다. 청주는 2022년 9월 26일 0시부로 조정지역 해제가 되었고 현재 비조정 지역임에도 불구하고 유의미한 변화는 보이고 있지는 않습니다. 조정대상지역 해제로 아직 상승 모멘텀을 받지 못했다는 뜻입니다. 저는 앞서 여러 글에서도 말씀을 드렸듯이 규제지역이 해제가 됐다고 하여 무조건적으로 가격이 상승하지는 않을 거라고 말씀드렸습니다. 규제지역을 푸는 건 그저 비정상에서 예전과 같은 정상화가 되는 과정일 뿐입니다. 정상화란 수급에 의하여 부동산 시장이 돌아가는 장세를 말합니다. 더더욱 수급, 가격적인 부분이 중요한 포인트가 될 듯싶습니다. 

청주시의 리스크는?

 먼저 미분양부터 체크해보겠습니다. 2022년 8월기준 214건이 있는데 그렇게 유의미한 수치는 아닙니다. 미분 양적인 리스크는 없다고 보시면 된다는 의미입니다. 

 입주물량을 체크해보겠습니다.  2024년까지는 입주물량이 별로 없습니다. 고무적인 부분은 같은 생활권인 대전과 세종을 합쳐도 2024년까지 수급이 괜찮다는 점입니다. 단 청주시 구별로 다르게 봐줘야 할 부분들은 있는데 청주시 흥덕구, 상당구는 다른 자치구 대비 입주물량이 꽤 되는 편입니다. 해당 지역의 신축 입주장 때 전세가가 흔들릴 여지는 있어 보입니다.

 청약경쟁률도 확인해보겠습니다.  더 샵 청주 그리 니티 15:1, 한 화포 레나 청주 매봉 10:1, 청주 skview자이 20:1, 청주 흥덕 칸타빌 더 뉴 7.36:1, 오송역 서한이다음 노블레스 8.62:1입니다. 전체적으로 선방한 분위기라는 것을 확인하실 수 있습니다. 아직 신축에 대한 수요는 걱정할 필요는 크게 없어 보입니다.  

청주시의 투자 포인트는?

청주시 투자 포인트에 대해서 몇 가지 말씀드려보겠습니다.

1. 상대적으로 가격이 눌려있는 아파트 매수

정부의 규제정책으로 인해 신축급 아파트의 가격과 공시가 1억 이하 아파트의 가격이 전체적으로 많이 상승하였습니다. 이 말은 사이에 있는 가격대의 아파트들은 가격이 눌려있을 수도 있다는 말이기도 합니다. 이런 것들을 리스트화 시켜서 기회를 잡아봐도 좋을 듯싶습니다.

2. 프리미엄이 낮아진 재개발 지역 매물 매수 

청주는 조정지역이었을 때 상대적으로 비규제 지역 대비 재개발 매물 가격이 눌려있었습니다. 이유는 조정지역일 때가  비조정지역일 때보다 대출 등의 규제가 까다롭기 때문입니다. 현재 청주가 비조정지역으로 규제가 완화됐기 때문에 재개발에 대한 수요가 상대적으로 붙을 것으로 보입니다. 그렇기에 지금과 같이 심리가 안 좋은 때(사직 3구역도 2022년 2월 대비 4천만 원 정도 떨어진 걸로 확인됩니다.)를 기회로 삼을 수도 있어 보입니다. 

3. 분양권 매수

청주가 조정지역이었을 때 분양권 전매제한을 적용받은 단지들이 있었는데 규제가 완화되며 전매제한이 풀림으로써 분양권 매수 수요가 이전보다는 더 있을 것으로 보입니다. 위 단지들을 주의 깊게 모니터링해야 될 듯싶습니다.